【3分でわかる】不動産投資の諸費用、何にいくらかかるのか（イニシャルコスト編）

初心者の人が不動産投資を行うにあたって最も気になることの1つが、諸費用がいくらかかるかということです。

物件を購入することを考えると、諸費用が莫大にかかるように思えてしまいますが、意外とそんなこともありません。

では、不動産投資において必要な費用について1つずつ理解していきましょう。

不動産投資における諸費用

まず、不動産投資における諸費用は下記の2つに大別することができます。

• 物件購入に際して必要なイニシャルコスト
• 物件を維持や管理するために必要なランニングコスト

この記事では、不動産投資において必要なイニシャルコスト（ローンを組む際の諸費用は除く）について、1つずつ簡単に解説していきます。

それぞれの費用については別の記事で一つずつ詳細に説明するので、必要に応じてそちらをチェックしてください。

仲介手数料

仲介手数料は、物件を購入するにあたり、売主との諸々のやりとりを不動産会社に仲介してもらったことに対して（不動産会社へ）支払う費用になります。

また、仲介手数料の最大値は法律で定められており、基本的な不動産会社の仲介手数料はこの最大値となっていることが多いです。

厳密には、仲介手数料の最大値は少し複雑な計算方法となるのですが、下記のように計算することが多いです。

仲介手数料の支払いについては、半分は手付金として契約の際に支払いを行い、残り半分は残金清算日に支払いを行うことが多いです。

契約時の印紙代

契約時の印紙とは、契約を交わす際に契約書に添付する切手のような紙切れです。

こちらは、交わす契約の内容（物件の価格）によって必要な金額が変わってきます。重さによって金額が変わる切手と思ってもらうとわかりやすいかと思います。

契約のための印紙代は下記のようになっています。

物件価格	印紙の金額
1万円未満	0円（印紙不要）
〜50万円	200円
〜100万円	500円
〜500万円	1,000円
〜1,000万円	5,000円
〜5,000万円	10,000円
〜1億円	30,000円
〜5億円	60,000円

こちらは、文字通りですが、契約の際に必要となります。なお、ローンを組む際の契約書に必要な印紙の金額は上記と異なるのでご注意ください。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税や都市計画税は、不動産（物件）を所有していると毎年納める必要がある税金です。

この税金は毎年かかってくるものですが、物件を取得した年は、売主がその1年分の費用を一旦納税する仕組みになっています。そのため、取得日以降の日数分の金額を売主へ残金清算日に支払う必要があります。

固定資産税・都市計画税の清算金は下記のように計算します。

管理費・修繕積立金の清算金

管理費・修繕積立金は、主にマンションを購入した場合に必要となる費用です。

管理費は、マンション自体の管理のために毎月かかる費用で、修繕積立金は、マンションの修繕等を行うために毎月かかる費用となります。

引き渡し月分の管理費と修繕積立金は、売主が一旦支払いを行います。そのため、取得日以降の日数を売主へ残金清算日に支払う必要があります。

管理費・修繕積立金の清算金は下記のように計算します。

登記に必要な費用

不動産を取得すると、それを登記（公に知らせるための手続き）しなければなりません。

まず、登記をするために費用が必要となります。また、登記は通常、司法書士に代理で行ってもらうことになるので、司法書士へ支払う報酬も必要となります。

登記のために必要となる費用は、下記となります。

登記に必要な費用は、残金清算日に司法書士が立会いをしてくれるので、その際にまとめて司法書士へ支払いを行うことが多いです。登記の手続き自体は、司法書士が後日に行ってくれます。

登記にかかる費用は、一般的に20万円程度と言われています。しかし、物件の価格や新築か中古かなどによっても変わってくるので、別の記事で説明したいと思います。

火災・地震保険料

火災・地震保険は、物件が火災や地震などにあってしまった場合に備えて入っておく保険です。保険に入るか否かは自由なのですが、万が一のために備えて入っておくのが無難です。

保険の案内は、仲介してくれる不動産会社が行ってくれることもありますが、物件の築年数や保険会社、補償の内容によっても大きく変わってくるので、安く抑えたい方は様々な保険会社から資料を取り寄せて比較することをおすすめします。

過去の経験に基づくと、中古のワンルームマンションの場合は下記が相場となります。

火災・地震保険料金は、残金清算日以降（保険期間の開始日以前）に各保険会社への支払いなります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産（物件）を取得したことに対して1度だけかかる税金です。

不動産を取得した日の半年後くらいに各自治体の税事務所から支払い額や支払い方法等の案内が送られてくるので、案内に沿って支払いを行います。

必要な費用は、下記の通りとなります。

評価額は、固定資産税を決める際に用いられる評価額で公的に決められるものとなります。

まとめ

ここまで、不動産投資にかかる諸費用のうち、物件購入の際に必要となるイニシャルコストについて説明してきました。では、最後に振り返りをしておきましょう。