【不動産投資】荻窪の築20年ワンルームマンションを買ってみた

これまで他の記事では、不動産投資において必要となる知識をメインで紹介してきました。

しかし、今回は少し趣向を変えて、自分自身の荻窪でのワンルームマンション投資の体験について書きたいと思います。

初めての不動産投資

今回記事にする荻窪の物件は、私が初めて購入した物件となります。

不動産投資をしたいと思い始めて、この物件の購入までにかかった期間はおよそ3ヶ月でした。不動産投資に関して、右も左もわからなかった私が初めに取った行動は、下記の2つです。

• 不動産会社から不動産投資に関する資料を取り寄せてみる
• 不動産投資のセミナーや説明会、面談に行ってみる

この行動のおかげで、私はほとんど知識がない状態から不動産投資に関してかなり知識をつけることができました。これがなければ、間違いなく負け組の投資を行うことになっていたでしょう。

おすすめの資料

実際にいくつか資料を取り寄せた中から、初心者向けでわかりやすかったものを紹介します。

都市圏のワンルームマンションを中心に取り扱っているGAテクノロジーズの資料は、何もわからない人でも簡単に理解できるように丁寧にまとめられているおかげで、1度目を通すだけで不動産投資に必要な知識が多く身につきました。

また、無料で送ってきてくれるDVDでは、投資した方の貴重な実体験が詳細に語られていて、不動産投資に対するやる気がメラメラと湧いてきました。

GAテクノロジーズの資料（無料のDVD付き）は、下記から取り寄せが可能です。

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おすすめの面談

また、セミナーや面談にもいくつか足を運びましたが、その中では、プロパティエージェントの面談が非常にわかりやすく、ためになりました。

不動産投資の現状や手順についてわかりやすく説明してくれ、自分が不動産投資をどうやって行なっていくかのイメージがかなりつきました。

プロパティエージェントの面談は、下記から申し込みが可能です。たまに予約がいっぱいのこともあるので、面談希望日に余裕を持って申し込みをすることをおすすめします。

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なぜ荻窪を選んだか

上記でも書きましたが、初めて物件を購入するまでにいくつかの地域で購入を検討してきました。その中で私が荻窪の物件を選んだ理由は、下記の3つです。

荻窪は、JRの中央線・総武線が通っており、新宿や東京駅までのアクセスが非常に良い地域です。それに加えて、東京メトロ丸ノ内線の始発駅ともなっており、朝座って通勤したい会社勤めの人にとても人気があります。

そのため、街としてもかなり発展しており、ルミネやタウンセブンといった大型の商業施設も駅すぐに存在しています。また、銀行や病院、スーパーなどの生活のライフラインも万全で、生活に困るということには絶対になり得ません。

これらの理由から、荻窪周辺の物件の入居率は非常に良くなっています。実際、私自身も自分でも住んでみたいと思える街だと自信を持って言えると思えたこともあり、荻窪を投資先として決めました。

なぜワンルームマンションを選んだか

よくワンルームマンションへの投資は、成功しないとかリスクが高いと言われます。しかし、ポイントさえ押さえておけば、ワンルームマンション投資はむしろ最も損をしにくい投資の一つだと考えています。

私がワンルームマンションの物件を購入した理由は、下記の2つです。

初めての投資ということもあり、いきなり何千万もするような物件に手を出しにくかったということもありますが、そもそもワンルームだと価格がもともと安いだけあって、価値が落ちにくいという特徴があります。

具体的にいうと、田舎の少し古い物件を見るとわかるのですが、新築の売り出し価格は3倍も4倍も違うワンルームと2LDKの物件が築20年や30年経つと、あまり変わらない値段となっているのです。

また、都心ほど一人暮らしの人が集まりやすい傾向にあるので、ワンルームを借りたいひとは多くいます。このため、入居者探しにあまり苦労しないで済みます。

物件の価格が年々高騰している今、リスクが少なく、借り手がつきやすいワンルームマンションへの投資こそ、勝ち筋だと言えるでしょう。

どんな物件だったのか

ここで、今回記事にしている荻窪のワンルームマンションがどんな物件だったか簡単に紹介をしておきたいと思います。

ざっと主要な条件だけを書き出しましたが、入居者を募集するとすぐに借り手が見つかりそうな申し分ない物件です。

また、価格はこの付近の相場の1割程度安く設定がされていました。後から売主の方にお話を伺ったのですが、売主さん自身が少し相場に詳しくなかったのと早く現金を手にしたかったことが安さの原因でした。

購入までの流れ

流れに関しては、基本的にこちらのページで解説している通りに進みましたが、実際の流れについてもう少しだけ具体的に説明していきます。

物件探し

まずは、物件の探し方ですが、今回見つけたのはセミナーきっかけでお世話になっていた不動産会社のクレアスライフからの紹介でした。それまでも、ちょいちょい物件情報を送ってくださっていましたが、今回は人気エリアの荻窪で条件の良い物件が出たので、購入を検討してみないかという旨の連絡をくださいました。

該当物件の条件や現状等を確認した結果、先述通りのとても魅力的な物件だとわかったので、購入の第一候補となりました。

ちなみに、下記からクレアスライフの開催するセミナーの申し込みが可能です。
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現地確認

購入するかの最終的な決断は、自身が100％納得した状態で下す必要があると私は考えています。そのため、購入判断を下す前に必ず現地に足を運び、そこでの生活を思い描いてみるということを実践しています。

この荻窪の物件の時も、不動産会社の方に物件の住所を教えていただき、実際に自分の足で現地まで行ってみました。

この物件はオーナーチェンジ物件で、入居者の方が住んでいる状態での売買だったため、物件の中までを確認することはできませんでしたが、マンションの共用部や周辺環境の確認を1時間程度かけて実施しました。

その結果、近辺の家賃相場と同等のお金を払ってでも自身が住んでみたいと思えるという判断をして、購入の意思が固まりました。

申し込み〜残金決済

物件購入の意思さえ決まってしまえば、残りの工程でそこまで難しい作業は必要ありません。

仲介してくれる不動産会社へ購入の申し込み用紙（氏名や連絡先などの記入のみ）を送り、不動産会社の指示通りに契約の際に必要となる住民票等のアイテムを準備し、不動産会社にて売主さんと対面のもとで契約を行いました。

そして、契約を行った数週間後に、今度は登記を行ってくれる司法書士の方も交えて残金決済を行いました。残金決済についても基本的には、不動産会社の指示に従っていれば、何も問題なくスムーズに進みました。

今当時を思い返してみて、一つだけ後悔があるとすれば、火災保険のことくらいです。不動産会社に紹介してもらった大手の保険会社の火災保険を契約しましたが、この記事で解説している通り、保険会社はしっかりと選んだ方が数万円は節約できたかもしれません。

購入後の運営

この荻窪の物件購入後は、利回りアップの対策と自身の勉強も兼ねて、賃貸管理の会社には管理を委託することなく、自分で管理を行っています（こうすることで、賃貸の管理会社への月々数千円の管理手数料を支払う必要がなくなります）。

実際に入居者の方と物件の付属物である換気扇の故障等でやりとりをする機会もありましたが、他は特に面倒なこともなく管理ができている状態です。購入後の運営に関しては、思ったよりも何もしなくて良いんだという印象でした。

この物件の事例を見てもわかりますが、入居者による家賃の未払い等が発生した際や、上記のような入居中の物件でのトラブルに関するコミュニケーションをどう取るかのイメージさえできていれば、正直、賃貸管理のための会社は不要だと思っています（不要にすることで年間数万円儲けが増えます）。

初めての不動産投資での所感

私自身、この荻窪の物件が初めての不動産投資となってこともあり、今改めて振り返りをしてみると、もっとこうしておけばよかったということや、これをやっておいてよかったと思うことが数多くあります。

せっかくなので、初めての不動産投資で感じたことを記しておきます。

最後に

ここまで、自分自身の荻窪における不動産投資の事例を紹介してきました。

これからも実際の体験を交えながら、不動産投資で役立つ知識やポイントをできるだけわかりやすく解説していきたいと思います。ここで得たことをうまく活用しながら、楽しく不動産投資を実践してもらえると幸いです。