【3分でわかる】不動産投資の諸費用、何にいくらかかるのか（ランニングコスト編）

不動産投資の運用にかかる諸費用（ランニングコスト）って何に、どのくらいかかるの？という疑問は不動産投資を始める前に気になる質問だと思います。

また、コストに関わるコストの知識を持っておくことで物件購入の際にも役立ちます。例えば、毎月かかるお金を5千円抑えるだけで1年間で6万円も利益が増えます。

不動産投資における諸費用

不動産投資で必要になる諸費用は、主に下記の2種類です。

• 物件購入のために必要な諸費用（イニシャルコスト）
• 物件を維持していくために必要な諸費用（ランニングコスト）

この記事では、後者の物件を維持するのに必要な諸費用について、初心者の方にもわかりやすいように説明して行きます。

物件購入のために必要な諸費用は、こちらの記事で解説しているので、気になる方はぜひご覧ください。

管理費

管理費とは、マンション等の建物自体を管理してもらうために支払う費用のことです。いわゆる「管理人さん」に支払うお給料などが含まれています。

管理費は、物件の大きさ（平米数）やマンション自体の大きさなどによって、金額は異なりますが、ワンルーム〜1DKくらいの物件だと月々5,000円〜1万円くらいが相場となります。

もちろん、管理費が安いに越したことはないですが、安すぎる場合、管理が行き届いていない可能性があるので、購入前に管理体制について確認したほうがよいでしょう。

修繕積立金

修繕積立金は、マンション等の建物自体の修理や修繕のために積立する費用のことです。

マンションの場合、12年周期で大規模修繕を行うことが多く、その時に向けて所有者全員から毎月少しずつ、この修繕積立金を集めています。

一般的には、築年数が古くなるほど修理や修繕の必要が多くなるため、費用が上がっていきます。ワンルーム〜1DKだと、築15年以上になると月々5,000円〜1万円くらいが相場となります。

また、通常は修繕積立金と管理費を合わせて、マンション自体の管理を行う会社へ支払うことが多いです。

管理手数料

管理手数料は、入居者を募集したり、入居者とのやりとりを管理会社に任せる代わりに支払いをする費用のことです。

会社によって何をしてくれるかは変わってきますが、下記のようなことをしてくれることが多いです。

つまり、管理会社に運営を任せていると、物件の保有者が入居者と連絡を取り合う必要が無くなります。

また、管理会社へ支払いする手数料は、家賃の5％程度が相場と言われています。例えば、月額6万円の家賃で賃貸を行なっている物件の管理を管理会社へ依頼する場合、月々3000円程度の費用がかかることになります。

ちなみに、管理会社を通さずに自身で入居者とのやりとりなどを行うことで、この費用を抑えることが可能となります。

面倒なやりとりを一切したくない方には、おすすめできませんが、少しでも諸費用を抑えて利益を出したい方は自身で物件の管理をすることを考えてみても良いかもしれません。

修繕費

ここでいう修繕費とは、物件の修繕にかかる費用のことです。

物件に入居者が住んでいたり、物件自体が古くなってくると色々な修繕が必要となります。その修繕費は、物件の保有者（オーナー）が負担しなくてはなりません。

例えば、下記のような費用がかかってくることが想定されます。

ちなみに、入居者が故意に壊したり、傷つけたものに関しては入居者負担での修理となります。しかし、通常通りの利用をしていて古くなってしまったり、汚くなってしまった場合には物件の保有者が負担する必要があります。

また、修繕費の多くは、入居者が入れ替わるタイミングでかかってきます。これは、新たな入居者に入ってもらうためには物件の状態を良くしておく必要があるからです。

物件の築年数や入居者の住んでいた年数や使い方などにもよりますが、入居者が入れ替わるタイミングでワンルームマンションだと少なくとも10万円程度の費用が必要となると考えておきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、物件を保有していることに対して毎年かかってくる税金のことです。

固定資産税は物件を持っていると必ず発生し、都市計画税は市街化区域にある物件に対して発生します。金額に関しては、下記のような計算を行って算出します。

固定資産税と都市計画税の相場については、ワンルームマンションで合計で年間5万円程度です。また、支払い金額や支払い方法等の案内が6月頃に郵送で送られてくるので、それに従って支払いを行います。

物件の固定資産税と都市計画税がいくらになるかは、仲介してくれる不動産会社等へ確認してみると、過去の実績をもとにして、おおよそどれくらいになるか教えてくれます。気になる物件がある人は聞いてみると良いでしょう。

まとめ

ここまで、不動産投資にかかる費用のうち、物件を維持していくのに必要な諸費用（ランニングコスト）についてざっくりと説明してきました。では、最後に振り返りをしておきましょう。

いくら家賃収入が大きくても定期的にかかってくる諸費用が高くては、あまり良い投資とは言えなくなってしまいます。物件を購入する前に、しっかりと確認して実質利回りが高くなるようになるような投資を目指しましょう。