【徹底検証】豊島区・池袋は不動産投資に向いているか

最近、様々なご縁で不動産投資を行いたいという相談を受けることが多くなってきました。その際に、「あの街はどうか？」、「オススメはどのエリアか」などの質問を受けることがよくあります。

この前も練馬の物件購入を検討した際の記事を書きましたが、これからも私がわかる範囲で様々な街やエリアについて記していきたいと思います。

さて、今回は東京都豊島区の池袋周辺についてご紹介します。

池袋は不動産投資に向いているのか？

豊島区には、池袋といったビッグシティや巣鴨・大塚といったディープタウンもあって非常に多様な顔を持った街です。不動産投資の観点から見ても非常に面白い場所だと言えます。

では、いくつかの街について、特徴や賃貸需要も交えながら見ていきましょう。

池袋とはどんな街か？

池袋は、その名前を聞いてわからない人がいないくらい有名な大都市で、大小様々なオフィスやショップで街が埋め尽くされていると言っても過言ではありません。そのため、街には常に多くの老若男女が行き交い、その活気は曜日や昼夜を問うことはありません。

埼玉や練馬方面からのアクセスも抜群で、池袋駅の1日当たりの利用者数は世界でトップ3に入ります。日本だけでなく、世界的に見てもかなり大きな交通の要所と言えるでしょう。

池袋の賃貸需要は？

上記の理由から、池袋周辺の賃貸需要はかなり高いです。特に若い人たちからの支持は磐石と言っても過言ではありません。また近年では、子育て支援や駅から少し離れた地域の再開発も進んでいるため、ファミリー層からの人気もグンと伸びてきています。

実際に、私の友人が保有している池袋の物件も空室になると1日数件の内見が入って、ほぼ即日に近い形で新たな入居者が決まったという話をつい最近聞いたばかりです。

池袋の家賃相場は？

近年まで家賃が安いと言われてきたこの街ですが、需要の高まりに従って家賃相場も上昇傾向にあります。データの出し方にもよりますが、ここ4、5年で1〜2割は上がっていると見てよいでしょう。

2018年のデータによると、池袋の家賃相場は下記のようになっています。

間取り	家賃相場
1R	8.50万円
1K	9.33万円
1DK	11.37万円
1LDK	16.16万円

池袋で良い物件を手に入れるには？

ここまで書いてきた理由から、池袋は不動産投資には向いている街だと言いたいのですが、そう簡単にもいきません。賃貸需要が高まり、賃料も上がっている分、物件の価格も上昇してしまっています。また、不動産業者や他の投資家も常によい物件がないかを狙っており、好条件の物件を手に入れるのはそう簡単ではないのが実態です。

おすすめは、池袋の隣駅である東池袋（地下鉄有楽町線）や大塚、目白（JR山手線）付近の掘り出し物件を狙うといった方法です。この3駅付近の家賃相場は池袋に比べても引けを取らず、物件価格も池袋駅付近に比べると少し低くなる傾向にあります。また、路線ブランドもあって賃貸需要も高いです。

ただし、東池袋は再開発が進み、物件価格が年々上昇しています。また、目白には投資物件自体が少なく、あまり市場に出回りません。もちろん、この2つのエリアでも掘り出し物に出会えることもありますが、個人的には大塚が熱いと感じています。

大塚には、意外と不動産投資向けの物件が多く、その分市場に出回る物件数も他の2地域に比べると多くなります。また、不動産投資にぴったりである築年数20〜30年ものの物件が特に多いのがこの地域の特徴です。その分だけ掘り出し物に出会えるチャンスが増えるのです。

私自身、ついこの前大塚で良い物件を見つけたのですが、残念ながら他の投資家に先を越されてしまいました。。

＜東池袋駅付近の家賃相場＞

間取り	家賃相場
1R	8.00万円
1K	8.93万円
1DK	10.16万円
1LDK	14.76万円

＜大塚駅付近の家賃相場＞

間取り	家賃相場
1R	7.79万円
1K	9.09万円
1DK	10.93万円
1LDK	14.38万円

＜目白駅付近の家賃相場＞

間取り	家賃相場
1R	7.83万円
1K	9.38万円
1DK	11.75万円
1LDK	15.68万円

同じ隣駅でも要町（地下鉄有楽町線）や椎名町（西武池袋線）は物件価格が少し安いものの、その分需要が落ちてしまい、家賃相場も池袋駅付近に比べると2割程度低くなります。このため、高い利回りが望めるわけでもなく、空室リスクも大きいと言えるでしょう。

また、このようなエリアの物件は相場変動の煽りを受けやすく、状況次第ではかなり損を出さなければ売り抜けることが難しくなってしまう可能性もあります。短中期的に見て儲けを出したいのであれば、要町や椎名町は避けるのが無難でしょう。

＜要町駅付近の家賃相場＞

間取り	家賃相場
1R	6.76万円
1K	8.56万円
1DK	9.74万円
1LDK	12.73万円

＜椎名町駅付近の家賃相場＞

間取り	家賃相場
1R	6.57万円
1K	7.96万円
1DK	8.39万円
1LDK	11.67万円

最後に掘り出し物と言える物件を見つけるにはどうすれば良いか、ご紹介します。私は不動産会社のセミナーや面談に行き、良い物件の情報が市場に出回る前に不動産会社から情報を手に入れることを徹底しています。

では、私自身も足を運んでおすすめできると判断した不動産会社をご紹介します。

プロパティエージェント

不動産投資の現状や手順について初心者にもわかりやすく説明してくれたので、自分が不動産投資をどうやって進めていくかというイメージがかなりつきました。また、この会社は、条件が良くて入居率が高くなるような物件を数多く取り扱っているため、紹介してもらえる物件もレベルの高いのが特徴です。

プロパティエージェントの面談は、下記から申し込みが可能です。たまに予約がいっぱいのこともあるので、面談希望日に余裕を持って申し込みをすることをおすすめします。

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まとめ

ここまで不動産投資観点でみた池袋についてまとめてきました。では、最後に振り返りをしておきましょう。